Costruire casa da 0 o demolire quella vecchia? La risposta a questo quesito è tutt’altro che semplice. Di norma, la vita media di un’abitazione ammonta a 50-75 anni. Dopo questo tempo è necessaria una ristrutturazione totale o addirittura l’abbattimento. Ma quali sono i punti a favore della ristrutturazione? E quali invece quelli che fanno pendere l’ago della bilancia a favore della demolizione e della successiva ricostruzione?
Che tu decida per la prima soluzione piuttosto che per la seconda, resta la necessità di selezionare imprese edili affidabili della tua zona, insieme alle quali scegliere per una soluzione piuttosto che l’altra.
Motivi per rinnovare/motivi per costruire ex-novo
Cominciamo a sviscerare i pro e contro di entrambe le strategie.
Ristrutturare consente di:
- preservare l’anima: quando si tratta di rinnovare la casa di famiglia si lavora non solo con pietre e mattoni, ma soprattutto con affetti e ricordi, per cui spesso si evita di radere tutto al suolo. Non di rado ciò accade anche con case che si sono acquistate e che sanno comunque raccontare, attraverso pareti e pavimenti, la propria storia decennale (a volte centenaria)
- intervenire a tappe: il risanamento può essere effettuato a step, magari continuando a vivere nell’abitazione
- godere degli incentivi: a parte il Bonus prima casa, riservato all’acquisto dell’immobile, la maggior parte degli interventi statali sono riservati a chi decide di intervenire su edifici già esistenti (vedasi il bonus ristrutturazioni, quello per la sostituzione degli infissi, quello per l’efficientamento energetico, etc.).
Tuttavia una ristrutturazione ha sempre degli imprevisti che non rientrano nel budget assegnato, e che possono essere davvero molto onerosi.
Inoltre essa implica l’accettazione dell’architettura del luogo, e spesso una suddivisione interna degli spazi, propria dell’edificio, che non sempre rientra nei “canoni” moderni.
A titolo esemplificativo: cucine enormi e zona salotto risicata, che invece l’architettura contemporanea risolve ricorrendo agli angoli cottura, o al contrario abbattendo le divisioni della zona living con cucine aperte sulle aree dedicate al pranzo e quelle per il relax.
Oppure si pensi a vecchie case nelle quali le stanze sono disposte lungo stretti (e spesso bui) corridoi, laddove le costruzioni odierne sfruttano e ottimizzano lo spazio al millimetro.
Costruire ex-novo consente di:
- adeguare la costruzione: le modifiche normative relative al settore edile entrate in vigore nell’ultimo decennio hanno accentuato le differenze tra gli immobili esistenti e quelli di nuova costruzione. Si pensi a due soli aspetti, a titolo esemplificativo, tra i molti che si potrebbero citare: 1) la messa al bando dell’eternit, 2) l’altezza che una presa elettrica deve avere rispetto al lavabo in un bagno che possa definirsi sicuro
- accrescere l’efficienza energetica: se la costruzione ha bisogno di un nuovo impianto di riscaldamento, se l’isolamento è lacunoso oppure se i locali sono troppo alti, la ristrutturazione potrebbe rivelarsi più onerosa dell’abbattimento/ricostruzione
- modernizzare: da un punto di vista architettonico, come detto in precedenza, case pre-esistenti soddisfacevano le necessità di allora, che spesso non coincidono con quelle odierne. Dunque una soffitta utilizzata unicamente come ripostiglio, una camera da letto priva di finestre, una cucina scollegata dalla sala da pranzo, potrebbero richiedere interventi a volte poco sensati da un punto di vista finanziario e, soprattutto, statico
- ottenere la “perfezione”: se, in occasione della perizia, vengono alla luce importanti lacune strutturali (colonne portanti instabili, infiltrazioni d’acqua nelle pareti o nei muri) la ristrutturazione diventa davvero una chimera, e la soluzione più conveniente è ricostruire da zero.
Quindi, conviene ricostruire o ristrutturare?
È chiaro che un recupero sapiente di elementi caratteristici e originali, come possono essere volte, pavimentazioni, stucchi, antiche cantine, vecchie stalle, è di per sé molto affascinante e gratificante, ma il sogno deve fare i conti con la realtà, perché proprio di conti si tratta.
Per cui, per essere pratici, si potrebbe concludere dicendo che se una ristrutturazione implica una spesa superiore ai 100mila euro, conviene abbattere e ricostruire. Perché proprio quella cifra? Perché è il tetto massimo di spesa incentivabile.
Dunque, se una vecchia costruzione richiede:
- isolamento termico di pareti e coperture
- sostituzione di finestre e infissi
- installazione di pannelli solari termici e fotovoltaici
- sostituzione delle vecchie caldaie e degli scaldabagno con modelli a condensazione o pompe di calore (con relative opere murarie e spese tecnico-professionali)
- rifacimento delle coperture (spesso in laterocemento non coibentato)
- rifacimento di impianti (per renderli a norma)
- sostituzione delle finiture
- adeguamento antisismico
- rimozione di amianto
- etc.
è possibile salvare ben poco!
I costi di intervento si discosterebbero di molto dalla soglia prima citata, per cui i vantaggi del bonus fiscale si ridurrebbero (o azzererebbero, a seconda della mole del discostamento).
Tale scenario è direttamente proporzionale all’opportunità di abbattere e ricostruire.
Tutto quanto detto mostra come sia indispensabile rivolgersi a professionisti del settore anche solo per ottenere dei progetti e dei preventivi di spesa, che consentano di scegliere in maniera oculata un’opzione piuttosto che l’altra…